作者：蒲永主任律师  法学博士 普联所创始人

擅长：建工房地产、公司商事和重大刑事辩护

蒲永律师简介

 普联所创始人、主任、党支部书记

中共党员，中国政法大学民商法博士研究生，四川省人民人民政府行政复议委员会委员、四川师范大学客座教授、四川省人民政府采购评审专家、四川省房地产（建筑）业协会理事、四川省建工房地产专业委员会委员、成都仲裁委员会仲裁员、成都市律师协会监事、新都区法学会常务理事、锦江区十佳律师、成都市优秀律师、四川省优秀律师、四川省优秀共产党员、四川普联律师事务所创始人、主任、党支部书记。擅长建工房地产、公司商事合规、重大刑事辩护等法律服务。

引言

笔者代理了一起因“代持合同”引发的执行异议典型诉讼案例。现实生活中，基于诸多原因，可能存在“借名买房”的情形，因“借名买房”而引起的纠纷频繁涉诉，涉及到《代持合同》效力、不动产物权登记效力、房屋实际权利人认定以及是否可以排除强制执行等法律适用问题，值得专业律师深入分析和探讨。

1、借名买房“签订的《代持合同》是否有效

根据《民法典》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。因“借名买房”而签订的“”代持合同，只要满足上述三个条件则应当认定合同有效。

2、不动产物权登记的性质和效力分析

“借名买房”导致不动产物权备案登记的性质属于合同备案，备案登记行为并非所有权登记，本身不产生物权，不是发生物权变动的法定事由。虽然备案登记产生公示公信效力，亦仅是一种推定效力，备案登记人仅享有物权请求权或者期待权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产备案登记的推定效力，透过现象反映本质，维护事实上的真实。

3、"借名买房"是否可以排除强制执行

借名人通过借名买房，将真实物权备案登记在出名人名下，并非为规避法律、行政法规的强制性规定或者限购政策，亦不违背公序良俗，符合《物权法解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形，故应认定借名人为房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。

结语

债权人为了实现自身合法权益，采取一切法律措施查封、冻结债务人财产的举措已广泛使用。现实生活中，基于隐私保密、以物抵债、亲情呵护等诸多因素而采用“借名买房”的情形时有发生。类似的代持纠纷争议也不断上升，相关合同效力、登记效力、实际权利人的认定以及是否足以排除强制执行等法律适用问题容易混淆，应当根据案件的背景、实际情况和相关依据作出法律分析。